Área útil e área construída são medidas diferentes do mesmo imóvel: a primeira conta só o piso que você usa dentro dos cômodos, enquanto a segunda inclui paredes, pilares e outras partes construídas. Por isso, um apartamento anunciado com 70 m² pode ter bem menos espaço livre do que parece. Além disso, existe a área privativa, que aparece na matrícula e no contrato.
Neste guia, você vai entender cada termo, ver o que a NBR 12721 define e acompanhar um exemplo resolvido com números hipotéticos. Assim, fica mais fácil comparar anúncios, conferir uma planta ou montar um quadro de áreas no projeto.
O que é área útil
Área útil é a soma das áreas de piso dos ambientes, medidas entre as faces internas das paredes. Em outras palavras, é o espaço onde você pode colocar móveis e circular. Ela não inclui a espessura das paredes, os pilares nem os shafts.
Vale um alerta: o termo área útil é muito usado no mercado, mas não aparece com esse nome nas definições principais da NBR 12721. Por isso, contratos e matrículas costumam falar em área privativa, e não em área útil. Mesmo assim, a área útil é a melhor medida para saber se os móveis cabem.
O que é área construída
Área construída é a soma das áreas cobertas da edificação, medidas pelo contorno externo, incluindo paredes e pilares. É essa área que a prefeitura usa para aprovar o projeto, calcular taxas e conferir índices como o coeficiente de aproveitamento. Contudo, cada município define o que entra ou não nessa conta.
Em São Paulo, por exemplo, os alvarás publicados pela prefeitura separam área computável e não computável. Um alvará de reforma disponível no site da prefeitura mostra campos como área do terreno, área existente, área a construir e área edificada final. Ou seja, área construída não é um número único: ela tem várias parcelas.
Área privativa e área comum pela NBR 12721
A ABNT NBR 12721 padroniza o cálculo de áreas e custos em incorporações imobiliárias e condomínios. Ela parte do conceito de área real, que é a superfície das dependências cobertas ou descobertas, incluindo as projeções de paredes e pilares. A partir daí, separa a área de uso privativo, exclusiva do dono da unidade, e a área de uso comum, compartilhada por todos.
Segundo um trabalho de conclusão de curso do IF Sertão Pernambucano que estuda a norma, a área privativa ainda se divide em principal, que é a moradia em si, e acessória, como vagas e depósitos. Além disso, no cálculo das áreas equivalentes, as paredes que fazem divisa com outras áreas construídas entram pela metade da espessura (item 5.7.2.1).
A norma não surgiu à toa. A Lei 4.591/1964, conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações, exige que o incorporador apresente o cálculo das áreas da edificação, separando as de uso privativo e comum. Dessa forma, o comprador consegue saber quanto do prédio corresponde à sua unidade.
| Termo | O que inclui | Onde aparece |
|---|---|---|
| Área útil | Piso interno dos cômodos, sem paredes | Anúncios, layout, compra de móveis e pisos |
| Área privativa | Área da unidade com as suas paredes | Contrato, matrícula, convenção de condomínio |
| Área comum | Halls, escadas, lazer e circulações do condomínio | Quadros da NBR 12721, rateio de despesas |
| Área real total | Privativa somada à fração de área comum | Incorporação e registro |
| Área construída | Todas as áreas cobertas, com paredes | Projeto legal, alvará e habite-se |
Diferença entre área útil e área construída: exemplo resolvido
Vamos calcular um apartamento hipotético de dois quartos. As medidas abaixo são internas, entre faces de parede, e servem apenas como exemplo.
- Sala e cozinha integradas: 3,50 × 6,00 = 21,00 m²
- Quarto 1: 3,00 × 3,20 = 9,60 m²
- Quarto 2: 2,70 × 3,00 = 8,10 m²
- Banheiro: 1,50 × 2,40 = 3,60 m²
- Área de serviço: 1,50 × 2,00 = 3,00 m²
- Circulação: 1,00 × 2,40 = 2,40 m²
Somando tudo, a área útil é de 47,70 m². Agora, suponha que as paredes internas e externas da unidade, medidas em planta, ocupem mais 6,30 m². Nesse caso, a área privativa fica em 47,70 + 6,30 = 54,00 m².
Por fim, imagine que a unidade tenha direito a uma fração de 14,00 m² das áreas comuns do prédio. Então, a área real total da unidade chega a 54,00 + 14,00 = 68,00 m². Em resumo, o mesmo imóvel pode ser descrito com 47,70 m², 54,00 m² ou 68,00 m², dependendo da medida usada.
A diferença entre a área útil e a privativa varia com a espessura das paredes e com o formato da planta. Plantas recortadas, com muitas paredes, perdem mais área. Por isso, compare sempre a mesma medida entre dois imóveis.
Metragem em anúncios: o que conferir antes de comprar
Na hora de comprar ou alugar, a metragem anunciada pode misturar conceitos. Alguns anúncios mostram a área privativa; outros, a área total com a fração de áreas comuns. Assim, um apartamento parece maior no papel do que no uso.
- Pergunte qual área está sendo informada: útil, privativa ou total
- Confira a área privativa na matrícula e no contrato
- Peça a planta com as medidas internas dos cômodos
- Verifique se varanda, vaga e depósito entram na conta
- Compare o preço por metro quadrado usando sempre a mesma medida
Além disso, vale reunir os documentos do imóvel antes de fechar negócio. Nosso guia de documentos para vender imóvel lista o que costuma ser pedido.
Área útil e área construída no projeto arquitetônico
No projeto, as duas medidas têm papéis distintos. A área útil ajuda a dimensionar cada ambiente e a orçar pisos e pinturas. Já a área construída alimenta o quadro de áreas e a verificação dos índices urbanísticos do lote, como taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento.
Softwares BIM calculam essas áreas automaticamente, desde que o modelo esteja bem configurado. No Archicad, por exemplo, isso é feito com zonas, como mostramos no guia de zonas e quadro de áreas no Archicad.
Perguntas frequentes
Área privativa inclui as paredes?
Sim. Pelo conceito de área real da NBR 12721, a área privativa inclui a projeção das paredes da unidade. Por isso, ela é sempre maior que a área útil do mesmo imóvel.
Qual é maior: área útil ou área construída?
A área construída é sempre maior, porque soma paredes, pilares e, no caso de prédios, áreas comuns cobertas. A área útil considera apenas o piso interno dos cômodos.
A varanda entra na metragem?
Depende do documento. Em geral, a varanda faz parte da área privativa da unidade. Contudo, na prefeitura, ela pode ter tratamento próprio no cálculo de áreas computáveis, conforme a lei de cada cidade.
Como calcular a área útil de um imóvel?
Meça cada cômodo entre as faces internas das paredes, multiplique largura por comprimento e some os resultados. Em cômodos irregulares, divida o piso em retângulos e triângulos antes de somar.
A NBR 12721 vale para casas térreas?
A norma foi feita para incorporações e condomínios, nos quais é preciso dividir áreas e custos entre unidades. Em uma casa isolada, o que costuma importar é a área construída do projeto aprovado na prefeitura.
Área útil e área construída em Mogi das Cruzes e região
Em Mogi das Cruzes e no Alto Tietê, é comum encontrar casas ampliadas ao longo dos anos sem atualização na prefeitura. Nesses casos, a área construída real pode ser maior que a área aprovada, o que pesa na venda, no financiamento e na regularização. Por isso, conferir a metragem antes de negociar evita surpresas.
Se você precisa medir um imóvel, entender uma planta ou organizar as áreas de um projeto, converse com a BIMmetria. Podemos tirar dúvidas sobre levantamento, regularização e projeto.
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[…] esse último item, vale revisar a diferença entre área útil e área construída, já que a fração se aplica ao piso do cômodo. Além disso, aberturas próximas às divisas […]