Quadro de áreas é a tabela do projeto arquitetônico que resume a área do terreno, as áreas construídas de cada pavimento e os índices urbanísticos do lote. É ele que o analista da prefeitura confere primeiro. Por isso, uma tabela mal feita costuma gerar comunique-se e atrasar a aprovação.
Neste guia, você vai ver o que entra no quadro, a diferença entre o quadro do projeto legal e o memorial de áreas da NBR 12721 e um exemplo resolvido passo a passo. Os números do exemplo são hipotéticos; as regras de cálculo, por sua vez, sempre dependem da lei do município.
Para que serve essa tabela
O quadro cumpre três funções. Primeiro, mostra quanto será construído, demolido ou regularizado. Em seguida, prova que o projeto respeita os índices da lei de zoneamento. Por fim, serve de base para taxas, alvará e habite-se.
Ele fica, em geral, na prancha de implantação ou junto ao carimbo, conforme o modelo pedido pela prefeitura. Além disso, os mesmos números precisam bater com os formulários do processo, com o memorial descritivo e com as cotas dos desenhos. Ou seja, qualquer diferença vira motivo de exigência.
O que entra no quadro de áreas do projeto legal
Cada prefeitura define seu modelo, mas os campos se repetem. Um bom exemplo são os alvarás da capital paulista. O alvará de reforma publicado pela Prefeitura de São Paulo traz área do terreno real, área existente regular, área a regularizar, área a reformar, área a demolir, área a construir computável e não computável e área edificada final. Nas observações, aparecem ainda taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e permeabilidade.
| Campo | O que informar | Observação |
|---|---|---|
| Área do terreno | Medida real e a da escritura | Use a mesma da matrícula ou justifique a diferença |
| Área existente | Construção já aprovada | Não confundir com área a regularizar |
| Área a construir | Por pavimento e total | Separe computável e não computável |
| Área a demolir | Partes que serão removidas | Sai da área final |
| Área total final | Existente + a construir − demolir | Deve bater com as plantas |
| Índices | TO, CA e permeabilidade | Compare com os limites do zoneamento |
Áreas computáveis e não computáveis
As áreas computáveis são as que entram no cálculo do coeficiente de aproveitamento. Já as não computáveis são partes que a lei permite descontar, como certos tipos de garagem, beirais ou áreas técnicas. Contudo, essa lista muda de cidade para cidade e, às vezes, tem limites em metros quadrados.
Por isso, não copie a regra de outro município. Leia a lei de uso e ocupação do solo do local e anote, item por item, o que pode ser descontado. Para entender o índice em si, veja o nosso guia de coeficiente de aproveitamento.
Como montar o quadro de áreas: exemplo resolvido
Vamos montar o quadro para uma casa hipotética de dois pavimentos. Os limites do zoneamento também são hipotéticos e servem apenas para mostrar a conta.
- Terreno: 10,00 × 25,00 = 250,00 m²
- Projeção da casa: 8,00 × 12,00 = 96,00 m²
- Área construída: 96,00 m² no térreo + 96,00 m² no superior = 192,00 m²
- Área permeável no jardim: 60,00 m²
Agora, aplicamos as fórmulas dos índices. A taxa de ocupação é a projeção dividida pelo terreno: 96,00 ÷ 250,00 = 0,384, ou 38,4%. O coeficiente de aproveitamento é a área computável dividida pelo terreno: 192,00 ÷ 250,00 = 0,77, se toda a área for computável.
A taxa de permeabilidade fica em 60,00 ÷ 250,00 = 24%. Em seguida, compare cada valor com o limite da zona. Se a lei hipotética pedisse 25% de permeabilidade, por exemplo, faltariam 2,50 m² de jardim. Para detalhes desse índice, veja o guia de taxa de permeabilidade.
Repare que a área construída foi medida pelo contorno externo, com paredes. Se você usar a área interna dos cômodos, o quadro fica menor que o real. Esse cuidado está explicado no artigo sobre a diferença entre área útil e área construída.
Quadro de áreas e memorial de áreas da NBR 12721
Em prédios e condomínios, aparece outro documento: o memorial de áreas feito pela ABNT NBR 12721. A Lei 4.591/1964 exige que o incorporador apresente o cálculo das áreas, discriminando as de uso privativo e comum. A norma padroniza esse cálculo em quadros próprios.
Nesses quadros, cada unidade recebe sua área privativa, sua fração de área comum e sua área equivalente de construção. Segundo um estudo do IF Sertão Pernambucano sobre a norma, a área equivalente ajusta a área real pelo custo; por exemplo, garagens em subsolo usam coeficientes de 0,50 a 0,75. Assim, o memorial serve ao registro e ao orçamento, enquanto o quadro do projeto legal serve à prefeitura.
Erros comuns ao preencher a tabela
- Usar área do terreno diferente da matrícula sem explicar
- Medir área construída por dentro das paredes
- Esquecer beirais, varandas ou edículas que a lei manda computar
- Somar como não computável algo que a lei local não permite
- Arredondar valores e fazer o total não fechar
- Deixar o quadro desatualizado depois de mudar a planta
Um truque simples ajuda: gere o quadro direto do modelo, com zonas ou ambientes. Dessa forma, cada alteração na planta atualiza as áreas automaticamente. Ainda assim, revise os critérios de medição antes de entregar.
Quadro de áreas no CAD e no BIM
No desenho em CAD, as áreas costumam ser medidas com polilinhas fechadas sobre o contorno de cada pavimento. O risco, nesse caso, é esquecer de atualizar uma polilinha depois de mudar a planta. Por isso, vale nomear camadas próprias para áreas e conferir a soma no fim.
Já em softwares BIM, como Revit e Archicad, as áreas saem de objetos do modelo e alimentam tabelas automáticas. Além disso, é possível separar áreas computáveis e não computáveis por parâmetro. Assim, a tabela final fica ligada ao desenho, e o risco de divergência diminui bastante.
Perguntas frequentes
O quadro é obrigatório no projeto legal?
Na prática, sim. As prefeituras pedem as áreas e os índices para analisar o projeto. O formato, porém, varia, então siga o modelo do município ou do sistema de aprovação digital.
Qual a diferença entre quadro e memorial de áreas?
O quadro do projeto legal resume áreas e índices para a prefeitura. Já o memorial de áreas da NBR 12721 detalha áreas privativas, comuns e equivalentes de cada unidade em incorporações.
Garagem entra nas áreas computáveis?
Depende da lei de cada cidade. Algumas descontam a garagem do coeficiente de aproveitamento, totalmente ou até certo limite. Por isso, confira a lei de uso e ocupação do solo do município.
Posso usar a área da escritura no quadro?
Pode, mas se a medida real for diferente, é preciso indicar as duas ou justificar. Muitos quadros, como os alvarás de São Paulo, já trazem campos separados para essas medidas.
Quem assina o quadro?
O quadro faz parte do projeto, então fica sob responsabilidade do arquiteto ou engenheiro que assina o projeto legal, com o registro de responsabilidade técnica correspondente. Por isso, conferir os números é tarefa do profissional, e não da prefeitura.
Quadro de áreas em Mogi das Cruzes e região
Em Mogi das Cruzes, essa tabela acompanha o processo de aprovação na prefeitura e precisa conversar com o Plano Diretor e o Código de Obras do município. Os índices variam conforme a zona do lote. O passo a passo do processo está no nosso guia de aprovação de projeto na prefeitura de Mogi.
Nas demais cidades do Alto Tietê, a lógica é parecida, mas os modelos de quadro e as áreas não computáveis mudam. Se tiver dúvidas sobre o projeto legal do seu imóvel, converse com a BIMmetria.
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