A vistoria de locação é o registro detalhado do estado do imóvel no começo e no fim do contrato de aluguel. Sem ela, qualquer discussão sobre danos vira palavra contra palavra. Por isso, o documento protege o proprietário, o inquilino e também a imobiliária que intermedeia o negócio.
Neste guia, você entende o que a Lei do Inquilinato diz sobre o tema, como funcionam a vistoria de entrada e a de saída e quando vale chamar um profissional habilitado. Antes de tudo, um aviso: o texto é informativo e não substitui orientação jurídica para o seu caso.
O que a lei exige na vistoria de locação
A Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, não usa a expressão “laudo de vistoria”. No entanto, ela cria deveres que tornam esse registro praticamente indispensável. O art. 22, inciso I, obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.
Além disso, o inciso V do mesmo artigo determina que o locador forneça, se o locatário pedir, uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. Ou seja, o inquilino tem o direito de exigir esse retrato inicial. Da mesma forma, o inciso IV deixa o locador responsável pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
Do lado do inquilino, o art. 23 traz obrigações igualmente claras. O inciso III manda restituir o imóvel, ao final, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. Em seguida, o inciso V exige a reparação imediata de danos causados por ele, por seus dependentes ou visitantes. Já o inciso VI proíbe alterar a forma interna ou externa sem consentimento prévio e por escrito do locador.
Portanto, sem uma descrição confiável do estado inicial, fica difícil provar o que é desgaste natural e o que é dano. É justamente essa lacuna que a vistoria de locação preenche.
Vistoria de entrada: o retrato do início
A vistoria de entrada acontece antes da entrega das chaves. Nela, cada ambiente é percorrido e descrito: pisos, paredes, forros, portas, janelas, louças, metais, instalações elétricas e hidráulicas. Assim, o documento funciona como uma fotografia jurídica do imóvel naquele dia.
Um bom registro combina texto objetivo e fotos datadas. Expressões vagas, como “em bom estado”, ajudam pouco numa disputa futura. Por outro lado, descrições como “fissura vertical na parede do quarto, próxima à janela” deixam pouco espaço para interpretação.
Também vale testar o que pode ser testado na hora. Por exemplo, abrir torneiras, acionar descargas, ligar disjuntores, conferir tomadas e verificar o funcionamento de fechaduras. Quando algo não funciona, a observação entra no documento, e as partes combinam quem resolve e em que prazo.
Por fim, o inquilino deve ler o laudo com calma antes de assinar. Se discordar de algum ponto, o ideal é registrar a ressalva por escrito. Afinal, a assinatura indica concordância com aquele retrato inicial.
Vistoria de saída: comparar, não reinventar
Na devolução do imóvel, a vistoria de saída repete o roteiro da entrada. Dessa forma, cada item é comparado com a situação registrada no início. A lógica é simples: só entra na conta o que mudou e não pode ser explicado pelo uso normal.
Aqui surge a dúvida mais comum: o que é desgaste natural? Pintura levemente desbotada, pequenas marcas de móveis e o envelhecimento de vedações costumam ser vistos como uso normal. Em contrapartida, furos excessivos, portas quebradas, manchas de infiltração causadas por mau uso e alterações sem autorização tendem a ser cobradas.
Ainda assim, cada caso depende do contrato e do que foi registrado na entrada. Por isso, quanto mais detalhada a vistoria inicial, mais tranquila tende a ser a de saída.
| Aspecto | Vistoria de entrada | Vistoria de saída |
|---|---|---|
| Momento | Antes da entrega das chaves | Na devolução do imóvel |
| Objetivo | Registrar o estado inicial | Comparar com o estado inicial |
| Base legal ligada | Art. 22, incisos I, IV e V | Art. 23, incisos III, V e VI |
| Quem assina | Locador ou imobiliária e locatário | Locador ou imobiliária e locatário |
| Ponto de atenção | Descrever defeitos existentes | Separar uso normal de dano |
Quem pode fazer a vistoria de locação
Na prática, muitas imobiliárias têm equipes próprias de vistoriadores, e isso é comum no mercado. Contudo, quando o imóvel apresenta problemas técnicos, como trincas, umidade persistente ou instalações suspeitas, a descrição visual simples pode não bastar.
Nesses casos, faz sentido envolver um profissional habilitado. A Lei nº 12.378/2010, no art. 2º, inclui vistoria, perícia, laudo e parecer técnico entre as atividades do arquiteto e urbanista. Da mesma forma, engenheiros atuam nessas atividades dentro de suas atribuições. Assim, o laudo técnico deve ser assinado por arquiteto com RRT ou engenheiro com ART.
Esse registro de responsabilidade identifica quem responde tecnicamente pelo trabalho. Se quiser entender a diferença entre os dois documentos, veja o texto sobre RRT e ART e quando são exigidos. Para uma visão geral do tema, há também a leitura relacionada sobre laudos e vistorias técnicas.
Erros comuns e como evitar
Muitos conflitos nascem de falhas simples no processo. Em resumo, os mais frequentes são:
- Assinar a vistoria sem ler ou sem conferir as fotos.
- Usar descrições genéricas, sem localização dos defeitos.
- Deixar de registrar problemas ocultos que aparecem nos primeiros dias.
- Fazer reformas sem autorização escrita do locador.
- Não comunicar danos ao locador assim que surgem, como pede o art. 23, inciso IV.
Além disso, problemas que surgem logo após a mudança merecem atenção. Uma mancha de umidade, por exemplo, pode ter origem anterior à locação. Nesse caso, comunicar por escrito e com fotos ajuda a demonstrar que o defeito já existia. Se o assunto for umidade, o guia sobre causas de infiltração na parede ajuda a entender o diagnóstico.
Perguntas frequentes
A vistoria de locação é obrigatória por lei?
A lei não obriga um laudo com esse nome. Porém, o art. 22, inciso V, da Lei 8.245/1991 garante ao inquilino o direito de pedir a descrição minuciosa do imóvel na entrega. Na prática, o mercado trata a vistoria como etapa padrão do contrato.
Quem paga a vistoria?
A lei não define isso de forma específica para todos os casos. Em geral, a questão é tratada no contrato. Por isso, vale ler as cláusulas antes de assinar e tirar dúvidas com a imobiliária ou um advogado.
O inquilino pode contestar a vistoria de saída?
Sim. Se a cobrança envolver itens que já constavam no laudo de entrada ou que decorrem do uso normal, a contestação pode ser feita por escrito, com fotos e com o laudo inicial. Se não houver acordo, a orientação jurídica é o caminho.
Vistoria com vídeo substitui o laudo escrito?
O vídeo ajuda muito como prova complementar. Contudo, um documento escrito, com descrição por ambiente e assinado pelas partes, continua sendo a forma mais clara de registro.
Vistoria de locação em Mogi das Cruzes e região
Em Mogi das Cruzes e no Alto Tietê, o mercado de aluguel reúne casas antigas no Centro, sobrados em bairros residenciais e apartamentos mais novos. Em imóveis com mais idade, umidade, fissuras e instalações antigas são pontos que merecem atenção redobrada na vistoria de locação.
Se você é proprietário, inquilino ou corretor e tem dúvidas sobre o estado técnico de um imóvel, converse com um arquiteto ou engenheiro habilitado antes de assinar. Fale com a gente para tirar dúvidas sobre arquitetura e regularização de imóveis na região.
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