A vistoria de entrega de imóvel é o momento em que o comprador confere, antes de receber as chaves, se a unidade corresponde ao que foi vendido. É a primeira chance de apontar defeitos aparentes e exigir correções de forma documentada. Por isso, vale chegar preparado, com tempo e com os documentos certos em mãos.
Neste checklist, você vê o que levar, o que conferir em cada sistema e quais prazos legais existem para reclamar. O conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica sobre o seu contrato.
Como funciona a vistoria de entrega de imóvel
Em geral, a construtora agenda a vistoria com cada comprador para a unidade privativa. Já as áreas comuns costumam ser vistoriadas com o síndico ou representante do condomínio. É o que descreve o guia de boas práticas para entrega do empreendimento da CBIC.
Segundo esse mesmo guia, a entrega exige o Auto de Conclusão, conhecido como habite-se. Ou seja, sem esse documento, o empreendimento não deveria ser entregue. Se quiser entender melhor esse documento, veja o texto sobre o que é o habite-se e como ele é obtido.
Além disso, o comprador deve receber o Manual do Proprietário, elaborado conforme a ABNT NBR 14037. Esse manual traz orientações de uso, o programa de manutenção e os prazos de garantia de cada sistema. Portanto, ele é tão importante quanto as chaves.
O que levar no dia
Preparação faz diferença. Antes da visita, separe:
- Contrato de compra e venda e memorial descritivo.
- Planta da unidade e material de vendas, se tiver.
- Celular com câmera e bateria carregada para fotos e vídeos.
- Trena, nível pequeno e um carregador simples para testar tomadas.
- Papel ou aplicativo de notas para registrar cada pendência.
O memorial descritivo é a referência do que foi prometido. Assim, revestimentos, louças, metais e esquadrias podem ser conferidos item por item. Da mesma forma, divergências de acabamento ficam fáceis de demonstrar.
Checklist da vistoria de entrega de imóvel
Percorra a unidade com calma, ambiente por ambiente. Em seguida, repita o percurso olhando sistema por sistema. A tabela abaixo resume os principais pontos.
| Sistema | O que conferir |
|---|---|
| Pisos e revestimentos | Peças trincadas, ocas ao toque, desníveis e rejuntes falhos |
| Paredes e tetos | Fissuras, manchas, pintura irregular e sinais de umidade |
| Esquadrias | Abertura, fechamento, vedação, vidros e fechaduras |
| Elétrica | Tomadas, interruptores, disjuntores identificados e iluminação |
| Hidráulica | Pressão, vazamentos, escoamento de ralos e funcionamento de descargas |
| Áreas molhadas | Caimento do piso para o ralo em boxes, sacadas e áreas de serviço |
| Acabamentos | Conformidade com o memorial descritivo e o material de venda |
Também vale abrir todas as torneiras ao mesmo tempo e observar ralos e sifões. Por exemplo, um teste simples com água no box mostra se o caimento leva a água ao ralo. Contudo, evite testes que possam danificar a unidade antes da entrega formal.
Registre tudo e não assine com pressa
Cada pendência precisa entrar por escrito no termo de vistoria, com foto e localização. Se a construtora não registrar algo que você apontou, peça para incluir. Afinal, o termo assinado vira a principal prova do estado da unidade no dia da entrega.
Além disso, uma vistoria apressada ou feita em grupo tende a deixar defeitos para trás. Se o prazo oferecido for curto, solicite nova data. Em seguida, acompanhe as correções e faça nova conferência antes de dar a unidade como aceita.
Também é útil pedir à construtora uma cópia do termo assinado no mesmo dia. Dessa forma, você acompanha o andamento de cada item e cobra prazos com base no que foi registrado. Se o condomínio já estiver instalado, informe o síndico sobre problemas que envolvam áreas comuns, como prumadas, fachadas e coberturas.
Prazos legais para reclamar
O Código de Defesa do Consumidor trata dos vícios em seu art. 26. Para produtos e serviços duráveis, o prazo para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias, contados da entrega efetiva. Já para vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito fica evidente.
Por outro lado, o Código Civil, no art. 618, prevê que o empreiteiro responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra. O parágrafo único fixa 180 dias, após o aparecimento do vício, para propor a ação. Como a aplicação desses prazos depende do caso, procure orientação jurídica diante de um problema concreto.
Há ainda a ABNT NBR 17170, que trata de garantias e prazos recomendados em edificações. Segundo a Abrainc, ela foi lançada em dezembro de 2022 e deve ser usada junto com o manual de uso, operação e manutenção. Além disso, as garantias dependem de o proprietário seguir a manutenção prevista.
Vale levar um profissional?
Muitos compradores fazem a vistoria sozinhos. No entanto, um olhar técnico ajuda a identificar sinais que passam despercebidos, como pisos ocos, falhas de impermeabilização e caimentos invertidos.
Se optar por apoio técnico, contrate um profissional habilitado. A Lei nº 12.378/2010 inclui vistoria e laudo entre as atividades do arquiteto e urbanista, e engenheiros atuam no tema dentro de suas atribuições. Assim, qualquer laudo deve vir com RRT ou ART. Para uma visão geral, há a leitura relacionada sobre laudos e vistorias técnicas.
Perguntas frequentes
Posso recusar as chaves se houver defeitos?
Depende da gravidade e do contrato. Defeitos simples costumam ser registrados como pendências para correção. Em situações graves, busque orientação jurídica antes de decidir.
A vistoria de entrega de imóvel encerra meus direitos?
Não. Vícios ocultos podem aparecer depois, e o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil preveem prazos próprios. Por isso, guarde o termo, as fotos e o manual.
E se aparecer umidade meses depois?
Comunique a construtora por escrito, com fotos e data. O guia sobre infiltração na parede e diagnóstico ajuda a entender possíveis origens.
Preciso seguir o manual de manutenção?
Sim. Segundo a CBIC, as garantias dependem da execução do programa de manutenção. Portanto, guarde notas e registros dos serviços feitos.
Vistoria de entrega de imóvel em Mogi das Cruzes e região
Mogi das Cruzes e as cidades vizinhas do Alto Tietê têm recebido novos empreendimentos residenciais nos últimos anos. Para quem compra na planta, a vistoria de entrega de imóvel é o momento de comparar o que foi prometido com o que foi construído.
Antes de receber as chaves, confira se o empreendimento já tem habite-se na prefeitura. Se tiver dúvidas sobre plantas, memorial ou regularização, fale com a gente para conversar sobre o seu caso.
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