Documentos para vender imóvel: o papel técnico na imobiliária

Reunir os documentos para vender imóvel é a etapa que mais atrasa negócios fechados de boca. Muitas vezes, o comprador já tem crédito aprovado, mas a matrícula não mostra a casa que existe no terreno. Nesse ponto, a parte técnica entra em cena: plantas, área construída, averbação e habite-se precisam contar a mesma história.

Neste guia, você vê os principais documentos, a diferença entre a parte jurídica e a parte técnica e como imobiliárias e proprietários podem se antecipar. O texto é informativo e não substitui a orientação de advogado, corretor ou cartório para o seu caso.

Documentos para vender imóvel: a base jurídica

O ponto de partida é a matrícula do imóvel, mantida no Cartório de Registro de Imóveis. Ela reúne o histórico de proprietários, ônus, como hipotecas e penhoras, e as averbações de construção. Por isso, a certidão atualizada da matrícula costuma ser o primeiro documento pedido.

Em seguida, vêm as certidões usadas na escritura. A Lei nº 7.433/1985 determina que o tabelião registre, no ato, a apresentação do comprovante do imposto de transmissão, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais.

Além disso, a Lei nº 13.097/2015, no art. 54, reforçou a concentração de informações na matrícula. Com a redação dada pela Lei 14.382/2022, o §2º indica que, para a validade do negócio, não se exigem documentos além dos previstos na Lei 7.433, nem certidões forenses. Ainda assim, bancos e compradores costumam pedir certidões pessoais do vendedor como cautela. Portanto, alinhe a lista com o cartório e com o advogado.

A parte técnica que pouca gente olha

Do ponto de vista técnico, o que importa é se o imóvel real coincide com o imóvel documentado. A Lei nº 6.015/1973, de Registros Públicos, prevê no art. 167, inciso II, a averbação da edificação na matrícula. Ou seja, a casa construída precisa aparecer no registro, e não apenas o terreno.

Para averbar a construção, em geral o cartório pede o habite-se, também chamado de auto de conclusão, emitido pela prefeitura. Conforme o caso, também pode ser exigida a comprovação de regularidade da obra perante a Receita Federal. Como os requisitos variam, confirme a lista diretamente no cartório.

O habite-se, por sua vez, depende de um projeto aprovado e de uma obra que corresponda a esse projeto. Se a casa foi ampliada sem aprovação, por exemplo, a área real deixa de bater com a planta aprovada. Consequentemente, o habite-se e a averbação ficam travados até a regularização. Veja como funciona o caminho para um imóvel sem habite-se até o CCO.

Checklist de documentos para vender imóvel

A lista completa depende do tipo de imóvel, do comprador e da forma de pagamento. Ainda assim, a tabela abaixo resume os itens mais comuns e a natureza de cada um.

Note que vários itens dependem de informações técnicas consistentes. Por exemplo, a área construída precisa ser a mesma no cadastro do IPTU, na planta aprovada, no habite-se e na matrícula. Quando um desses números diverge, surgem exigências do cartório ou do banco.

Divergências mais comuns

Na prática, alguns problemas aparecem com frequência nas vendas:

• Edícula, garagem ou pavimento superior construídos sem aprovação.
• Área do IPTU maior ou menor que a da matrícula.
• Projeto aprovado antigo, que não corresponde à obra atual.
• Construção concluída, mas nunca averbada na matrícula.
• Plantas perdidas, sem cópia na prefeitura ou com o proprietário.

Nesses casos, o primeiro passo costuma ser medir o imóvel como ele é. Um levantamento cadastral e as built produz plantas fiéis à situação atual. Em seguida, essas plantas servem de base para o processo de regularização na prefeitura, com responsável técnico e RRT ou ART.

O papel técnico na imobiliária

Corretores lidam diariamente com imóveis que têm alguma pendência. Por isso, conferir a matrícula e o habite-se antes de anunciar evita surpresas na reta final. Da mesma forma, perguntar ao proprietário sobre ampliações e reformas ajuda a identificar riscos cedo.

Também ajuda montar uma pasta do imóvel desde a captação. Nela, ficam a matrícula, o carnê do IPTU, as plantas disponíveis e o habite-se, se houver. Assim, o corretor consegue comparar as informações rapidamente e orientar o proprietário sobre o que precisa ser resolvido antes da proposta.

Quando a dúvida é técnica, como área construída, recuos ou ampliações, o ideal é envolver um arquiteto ou engenheiro habilitado. Por outro lado, questões de titularidade, inventário ou dívidas pedem um advogado. Afinal, cada profissional responde pela sua parte. Para entender as etapas, veja o passo a passo de regularização de imóvel em Mogi das Cruzes.

Perguntas frequentes

Dá para vender imóvel sem habite-se?

Em alguns casos, a venda pode até acontecer, mas tende a enfrentar restrições, principalmente em financiamentos. Além disso, a construção pode não estar averbada. Por isso, avalie a situação com advogado e com um profissional técnico antes de anunciar.

Quanto tempo vale a certidão da matrícula?

O prazo aceito pode variar conforme o cartório de notas e o banco. Portanto, confirme com quem vai lavrar a escritura ou aprovar o financiamento.

A área do IPTU vale como prova da construção?

Não substitui a averbação na matrícula. O cadastro do IPTU tem finalidade fiscal, enquanto a matrícula é o registro da propriedade.

Quem cuida da regularização antes da venda?

A parte técnica fica com arquiteto ou engenheiro habilitado, que elabora plantas e acompanha o processo na prefeitura. Já a parte registral e contratual envolve cartório e, se necessário, advogado.

Documentos para vender imóvel em Mogi das Cruzes e região

Em Mogi das Cruzes e nas cidades do Alto Tietê, é comum encontrar casas ampliadas ao longo dos anos, com edículas e pavimentos acrescentados. Nesses imóveis, reunir os documentos para vender imóvel costuma revelar diferenças entre a área real e a área registrada.

Antes de anunciar, consulte a prefeitura e o cartório de registro de imóveis da sua cidade. Se precisar de levantamento, plantas ou apoio na regularização, fale com a gente para conversar sobre o seu caso.

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