Etapas de um Projeto Arquitetônico: do Terreno à Obra

Você comprou um terreno e quer construir, mas não sabe por onde começar? Ou estuda arquitetura e quer entender como o processo funciona na prática? Neste guia, mostramos todas as etapas de um projeto arquitetônico, desde a análise do terreno até o início da obra.

No Brasil, a ABNT NBR 16636 organiza essas fases e os documentos de cada uma. Na prática, porém, cada escritório adapta a sequência ao tamanho e ao tipo do projeto. A seguir, apresentamos o caminho mais comum.

1. Estudo de viabilidade e análise do terreno

Tudo começa antes do primeiro traço. Primeiro, o arquiteto precisa entender o que o terreno permite construir. Para isso, ele consulta a legislação urbanística do município e verifica parâmetros como taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos, gabarito e zoneamento.

Além da legislação, o arquiteto avalia a topografia, a orientação solar, a ventilação, a vizinhança e o acesso ao terreno. Em reformas, essa etapa também inclui o levantamento do imóvel existente; nesse caso, vale conhecer as diferenças entre o levantamento a laser e o levantamento manual.

Documentos para ter em mãos antes de começar

Antes da primeira reunião com o arquiteto, vale reunir alguns documentos. Com eles, o estudo de viabilidade fica mais rápido e preciso, e a aprovação na prefeitura corre com menos pendências.

• Matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis;
• Carnê ou certidão do IPTU, com a identificação do lote;
• Levantamento topográfico, quando o terreno tem desnível ou limites incertos;
• Projetos e plantas anteriores, no caso de reforma ou ampliação;
• Regras do condomínio ou do loteamento, que podem ser mais restritivas que a lei municipal.

Além disso, anote o que você imagina para o espaço, fotos de referência e o orçamento disponível. Afinal, essas informações alimentam diretamente o programa de necessidades.

2. Programa de necessidades

Nesta etapa, o arquiteto ouve o cliente. Por meio de uma série de perguntas, ele entende as necessidades da família ou da empresa: quantos quartos, se precisa de home office, se recebe visitas com frequência, se tem animais de estimação, qual é o estilo de vida e qual é o orçamento disponível.

Quanto mais detalhado for esse levantamento, menos surpresas aparecem depois. Por isso, um bom programa de necessidades evita retrabalho e garante que o resultado atenda quem vai usar o espaço.

3. Estudo preliminar

Com as informações do terreno e do cliente em mãos, o arquiteto cria as primeiras propostas. O estudo preliminar reúne plantas esquemáticas, uma volumetria em 3D e a implantação no terreno. Assim, o cliente já consegue visualizar como a casa ou o edifício vai se organizar.

Quando o projeto é feito em BIM, o estudo preliminar já nasce em 3D. Consequentemente, o cliente pode “passear” pelo projeto antes de aprovar a planta, o que facilita ajustes. Se quiser entender a metodologia, leia O que é BIM.

4. Anteprojeto

Depois da aprovação do estudo preliminar, o projeto avança para o anteprojeto. Aqui, as dimensões ganham precisão: as paredes recebem espessura, os vãos de portas e janelas são especificados, os níveis de piso ficam definidos e a cobertura é detalhada.

Além disso, o anteprojeto serve de base para as primeiras conversas com os projetistas complementares e para a primeira estimativa de custo da obra.

O vídeo abaixo resume as principais fases do projeto de arquitetura:

5. Projeto legal: aprovação na prefeitura

O projeto legal é a versão do projeto formatada conforme as exigências do município para obter o alvará de construção. Cada prefeitura tem suas regras de apresentação; em geral, porém, o projeto legal inclui:

• Planta de situação e implantação;
• Plantas baixas de todos os pavimentos;
• Cortes e fachadas;
• Quadro de áreas, com taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento;
• Memorial descritivo;
• Registro de responsabilidade técnica: RRT, emitido pelo arquiteto junto ao CAU, ou ART, emitida pelo engenheiro junto ao CREA.
• , ou ART, emitida pelo engenheiro junto ao CREA.

Sem a aprovação do projeto legal, a obra não pode começar de forma regular. Afinal, construir sem alvará pode gerar multa, embargo e, em casos extremos, demolição.

6. Projeto executivo

O projeto executivo é o nível máximo de detalhamento. É ele que vai para a obra e orienta cada decisão construtiva. Nessa etapa, o projeto recebe:

• Detalhamentos construtivos de escadas, bancadas, esquadrias e platibandas;
• Especificação de materiais e acabamentos;
• Paginação de pisos e revestimentos;
• Projeto de forro e iluminação;
• Compatibilização com os projetos complementares.

Em BIM, a compatibilização fica mais eficiente, porque o software ajuda a encontrar interferências entre arquitetura, estrutura e instalações antes da obra. Como resultado, erros e desperdícios diminuem.

7. Projetos complementares

Paralelamente ao executivo, outros profissionais desenvolvem os projetos complementares:

A coordenação entre esses projetos é fundamental. Por exemplo, um tubo que passa no mesmo lugar de uma viga é um problema que, descoberto na obra, custa caro. Com o modelo coordenado, essa verificação acontece antes, no computador.

8. Orçamento e planejamento da obra

Com os projetos prontos, chega a hora de levantar quantitativos e custos. Em BIM, boa parte dos quantitativos sai direto do modelo: áreas de piso, volumes de concreto, metros de parede e quantidade de esquadrias.

A partir desses dados, a construtora monta o orçamento detalhado e o cronograma físico-financeiro, que define quando cada etapa acontece e quanto ela custa.

9. Execução da obra

Finalmente, a obra começa. O projeto executivo e os complementares guiam a construção, e o acompanhamento técnico garante que o que foi projetado seja executado corretamente. As principais fases são:

• Serviços preliminares, como limpeza, tapume e instalações provisórias;
• Fundação;
• Estrutura;
• Alvenaria;
• Cobertura;
• Instalações elétricas e hidráulicas;
• Revestimentos;
• Acabamentos;
• Limpeza final e entrega.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva um projeto arquitetônico?

Depende do porte, da complexidade e do tempo de aprovação na prefeitura. Por isso, o prazo deve ser combinado caso a caso, no início do contrato.

Posso pular o anteprojeto?

Em projetos pequenos, algumas etapas se juntam. Ainda assim, pular decisões costuma gerar retrabalho no executivo e na obra.

Quem aprova o projeto legal?

A prefeitura do município onde fica o imóvel. Em alguns casos, outros órgãos também participam, como o Corpo de Bombeiros.

Preciso de projeto para reformar?

Reformas que alteram estrutura, área construída ou fachada normalmente exigem projeto e responsável técnico. Por isso, vale consultar as regras do seu município antes de começar.

Do projeto à obra em Mogi das Cruzes

Na BIMmetria, cuidamos das etapas do projeto arquitetônico, do estudo de viabilidade ao executivo, com tecnologia BIM para dar mais precisão e reduzir surpresas na obra. Quando chega a hora de construir, a Segóvia Construtora assume a execução, e quem projeta e quem constrói falam a mesma língua. Se estiver em dúvida sobre qual software usar no seu escritório, veja também Revit ou Archicad.

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